Las 7 etapas de una operación inmobiliaria, paso a paso

Qué pasa

Las partes acuerdan precio, forma de pago, plazo y condiciones generales de la operación. En esta etapa no hay documentos vinculantes: todo es verbal o, en el mejor caso, un correo o carta de oferta.

Quién hace qué

El corredor de propiedades (si interviene) actúa como intermediario. El comprador puede formalizar una oferta escrita; el vendedor puede aceptarla, rechazarla o contraofertar.

Qué pasa

Se firma la promesa para asegurar el negocio: fija precio, plazo y condiciones, y obliga a ambas partes a celebrar la compraventa definitiva. No es necesario tener certeza de que los títulos estén ajustados a derecho en este momento. Justamente para eso la promesa incorpora una cláusula suspensiva: sujeta la firma de la escritura definitiva a que el estudio de títulos resulte favorable. Así se cierra el negocio primero y se verifica el inmueble después, sin que ninguna de las partes pueda echarse atrás mientras tanto.

Quién hace qué

El abogado redacta la promesa con las condiciones particulares del negocio, incluyendo la cláusula suspensiva sobre el estudio de títulos y, si aplica, sobre la aprobación del crédito hipotecario. Las partes la revisan y firman, por escritura pública o instrumento privado autorizado ante notario.

Qué pasa

Con el negocio ya asegurado por la promesa, el abogado revisa el historial registral de la propiedad —usualmente los últimos 10 años, aunque puede extenderse— para verificar que los títulos estén ajustados a derecho. El resultado de este estudio es lo que cumple, o frustra, la condición suspensiva pactada en la promesa: si los títulos están conformes, la operación avanza a la escritura; si aparecen vicios, se resuelven dentro del plazo acordado o la operación no se perfecciona.

Quién hace qué

El abogado obtiene todas las inscripciones del Conservador de Bienes Raíces, los certificados del SII y de la municipalidad, revisa los planos aprobados y verifica el estado de las deudas asociadas al inmueble. Emite un informe de título con su conclusión.

Qué pasa

El comprador obtiene la aprobación formal del crédito hipotecario. El banco realiza su propia tasación del inmueble y su propio estudio de títulos.

Quién hace qué

El comprador entrega la carpeta documental al banco. El banco encarga la tasación y el estudio de título. Si la propiedad tiene problemas registrales, el banco puede negarse a financiarla.

Qué pasa

Cumplida la condición suspensiva —títulos ajustados a derecho— y aprobado el financiamiento, se otorga el contrato definitivo ante notario. La escritura da cuenta del acuerdo de compraventa, el precio, la forma de pago, el inmueble y las condiciones de entrega. Con la firma ante notario el acto queda perfeccionado, pero aún no se transfiere el dominio.

Quién hace qué

El abogado redacta la escritura. Las partes concurren a la notaría con sus cédulas de identidad. El notario autoriza el instrumento.

Qué pasa

Los fondos del precio se depositan en la notaría bajo instrucciones precisas sobre cuándo y a quién liberarlos. Las instrucciones son un protocolo que protege a ambas partes: el vendedor no cobra hasta que se cumplen los hitos; el comprador no pierde su dinero si algo falla.

Quién hace qué

El abogado redacta las instrucciones. El comprador deposita los fondos (o el banco los desembolsa directamente). La notaría actúa como custodio neutral.

Qué pasa

La escritura se presenta al Conservador para inscribir el dominio a nombre del comprador. Esta inscripción es la tradición del derecho real de dominio: hasta este momento, el comprador no es propietario en sentido legal aunque haya firmado y pagado.

Quién hace qué

El abogado o el notario presentan la escritura al Conservador. El Conservador tiene un plazo legal para inscribir o rechazar con observaciones. Una vez inscrita, se obtiene el certificado de dominio a nombre del nuevo propietario.