Los documentos esenciales antes de comprar una propiedad

Certificado de dominio vigente

Confirma quién está inscrito como propietario en este momento. Es el punto de partida: antes de revisar cualquier otra cosa, hay que verificar que quien vende es el dueño real según el registro.

Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones

Muestra en un solo documento si la propiedad tiene hipotecas vigentes, usufructos, servidumbres, embargos o prohibiciones de enajenar inscritas. Una propiedad puede aparecer «libre» en conversación y tener múltiples cargas en el registro.

Copia de la última inscripción de dominio

Permite revisar los deslindes, la superficie y la cadena de transferencias previas. Aquí se detectan errores de descripción o inconsistencias en el historial de dueños.

Certificado de avalúo fiscal

Indica el valor oficial del inmueble según el SII. Necesario para calcular el impuesto de timbres y estampillas si hay crédito hipotecario, y para verificar si la propiedad está acogida a algún régimen especial (DFL2, DFL5).

Certificado de deuda de contribuciones (TGR)

Acredita que no hay deudas de impuesto territorial pendientes. Las deudas de contribuciones son una carga real sobre el inmueble: pasan al comprador si no se verifican antes de firmar.

Ficha de rol SII

Contiene el rol, la dirección oficial registrada, el destino del inmueble (habitacional, comercial, mixto) y el régimen tributario aplicable. Permite detectar inconsistencias entre lo declarado y lo que consta en el registro.

Permiso de edificación original

Es la autorización municipal para construir. Si no existe o no corresponde a lo construido, la edificación es irregular y puede generar problemas para vender, hipotecar o regularizar en el futuro.

Certificado de recepción definitiva

Confirma que la obra fue construida conforme al permiso aprobado y que la municipalidad la recibió conforme. Sin este certificado, la propiedad no puede habitarse legalmente. Ampliaciones o segundas plantas sin recepción son irregularidades frecuentes.

Certificado de número (dirección oficial)

Acredita la numeración oficial asignada por la municipalidad. Evita inconsistencias entre la dirección en escrituras, planos y documentos de identidad.

Planos aprobados de la propiedad

Permiten comparar lo construido con lo autorizado. Las diferencias entre planos y realidad física suelen implicar regularizaciones posteriores que el comprador asume sin saberlo.

Reglamento de copropiedad

Condominios y edificios

Define las normas de uso de las unidades y áreas comunes, la distribución de gastos, restricciones de arrendamiento y reglas de modificación. En algunas comunidades hay limitaciones relevantes que condicionan el uso de la propiedad.

Certificado de deuda de gastos comunes

Condominios y edificios

Acredita que el vendedor está al día con la comunidad. Las deudas de gastos comunes pueden perseguir al nuevo propietario. Exigir este certificado al día de la firma.

Cédula de identidad vigente

Verificar identidad y vigencia. Una cédula vencida puede complicar la escrituración ante notario.

Certificado de matrimonio

Vendedor casado en sociedad conyugal

Si el vendedor está casado y no tiene separación de bienes, su cónyuge debe comparecer en la escritura o autorizar expresamente la venta. Sin esto, la compraventa es anulable.

Escritura social y certificado de vigencia

Vendedor persona jurídica

Permite verificar que la empresa existe, que el representante tiene facultades para vender, y que no hay restricciones estatutarias que impidan la operación.

Informe de tasación bancaria

Si hay crédito hipotecario

El banco realiza su propia tasación. Si el valor es inferior al precio pactado, el financiamiento puede no cubrir el monto acordado y el comprador deberá cubrir la diferencia.

Poder notarial o autorización judicial

Representación por tercero

Cuando quien firma no es el propietario directo (mandatarios, tutores, representantes de sucesión), el poder debe ser suficientemente amplio para incluir la facultad de vender bienes raíces. Un poder general de administración no basta.